[동영상] 240308 망고쌤 TV live/파월 금리인하 발언, 떨어진 아파트 시장에도 봄은 오나?

금리인하 소식이 들려오고 주변에서는 비트코인 이야기가 들려오고… 금리인하 소식이 들려오고 주변에서는 비트코인 이야기가 들려오고…···

요즘 고민이 많았는데 망고 선생님이 유익한 영상을 올려주셨다. https://youtu.be/yOpURfNetmo 최근 고민이 많았는데 망고 선생님이 유익한 영상을 올려주셨다. https://youtu.be/yOpURfNetmo

비트코인은 반응이 빠르다. 제일 예민해. 금리가 내일 것이다 – 라고 하면 반응 바로. 주식도 마찬가지. 부동산이 제일 마지막에 왜? 거래 무게 때문에. 시간과 돈이 적게 드는 것은 반응이 빠르고, 시간과 돈이 많이 들면 반응이 느리다. 부동산 계약금 중도금 잔금··· 너무 오래 걸려서 반응이 느리다. 금리를 내리면 부동산 시장은 어떻게 될까? (feat. 고시기를 고시기 헤브라) 비트코인은 반응이 빠르다. 제일 예민해. 금리가 내일 것이다 – 라고 하면 반응 바로. 주식도 마찬가지. 부동산이 제일 마지막에 왜? 거래 무게 때문에. 시간과 돈이 적게 드는 것은 반응이 빠르고, 시간과 돈이 많이 들면 반응이 느리다. 부동산 계약금 중도금 잔금··· 너무 오래 걸려서 반응이 느리다. 금리를 내리면 부동산 시장은 어떻게 될까? (feat. 고시기를 고시기 헤브라)

물가를 2%로 맞춰야 하니 (물가가 너무 비싸서) 미국은 금리를 많이 올리고 한국은 3.5% 인상. 곧 2%가 될 것 같아서 데이터를 보면서 기다리고 있다.(파월) 올해 3~4차례 금리가 내려갈 것 같다. S&P의 바로 반응. 물가 2% 맞추는게 목표=물가안정 물가를 2%로 맞춰야 하니 (물가가 너무 비싸서) 미국은 금리를 많이 올리고 한국은 3.5% 인상. 곧 2%가 될 것 같아서 데이터를 보면서 기다리고 있다.(파월) 올해 3~4차례 금리가 내려갈 것 같다. S&P의 바로 반응. 물가 2% 맞추는게 목표=물가안정

미국의 물가 미국의 물가

9%까지 올랐던 것이 3% 초반까지 왔다. 2월의 예상이 2.9%였지만, 3.1%까지 떨어진(오)(중요) 지금 3.1%이지만, 목표가 2%. 여기까지 내려가기 위해서는 중요한 것이 물가가 내려가는 것도 가속도가 있다. 서서히 내려가는데 언덕에서 공을 굴려가는 느낌. 2% 이하로 내려갔다가 멈추면 더 아래로 내려간다. 그래서 2%가 되기 전에 금리를 낮춘다. (하행 속도가 있기 때문에 = 시차 ) 9%까지 올랐던 것이 3% 초반까지 왔다. 2월의 예상이 2.9%였지만, 3.1%까지 떨어진(오)(중요) 지금 3.1%이지만, 목표가 2%. 여기까지 내려가기 위해서는 중요한 것이 물가가 내려가는 것도 가속도가 있다. 서서히 내려가는데 언덕에서 공을 굴려가는 느낌. 2% 이하로 내려갔다가 멈추면 더 아래로 내려간다. 그래서 2%가 되기 전에 금리를 낮춘다. (하행 속도가 있기 때문에 = 시차 )

한국과 미국의 금리차이가 크면 폭망한다고 했는데 폭망하지는 않았죠? 한미 금리 역전 – 우리가 IMF 트라우마 때문에 외화 유출로 망한다고 했는데 이창용 한은 총재도 말했듯이 그렇지 않다. 지금은 외환보유액이 높기 때문에 적절히 대응할 수 있다고 말했다. 계속해서 3.5%의 금리를 유지. 미국이 금리를 내리면 한국도 내려가지 않을까?(기자 질문) 미국이 금리를 내릴 것 같은데 미국이 금리를 내리면 총재가 한국도 금리를 내린다고 하지 않았나?(총재) 내가?-미국이 내리지 않아도 한국이 선제적으로 금리를 내릴 수 있다고 한 것이다. <금리가 중요한 이유?> 한국과 미국의 금리차이가 크면 폭망한다고 했는데 폭망하지는 않았죠? 한미 금리 역전 – 우리가 IMF 트라우마 때문에 외화 유출로 망한다고 했는데 이창용 한은 총재도 말했듯이 그렇지 않다. 지금은 외환보유액이 높기 때문에 적절히 대응할 수 있다고 말했다. 계속해서 3.5%의 금리를 유지. 미국이 금리를 내리면 한국도 내려가지 않을까?(기자 질문) 미국이 금리를 내릴 것 같은데 미국이 금리를 내리면 총재가 한국도 금리를 내린다고 하지 않았나?(총재) 내가?-미국이 내리지 않아도 한국이 선제적으로 금리를 내릴 수 있다고 한 것이다. <금리가 중요한 이유?>

어떤 분들 얘기를 보면 물량과 아무 상관이 없고 금리가 중요하다는 분들이 있는데 단기적으로는 금리가 많이 줄어들 수 있지만 금리가 영향을 주는 기간은 그리 길지 않다. (위의 그래프를 보면) 17년-19년 사이에는 3개의 광역시 상승/2개의 광역시 하락했다. 2010년대 초에도 광역시끼리의 흐름이 달라서. 우리나라 금리는 전국이 같지만 부산은 오르고 서울은 내렸다. 그 사이에. 그런데 2020년 4월 이후에는 모든 광역시의 흐름이 동일하다. 폭은 다를지 몰라도 흐름은 같다. 그런데 2020년 4월 이후에는 지역마다 수급이 달라도 방향이 같다. 20년 4월 이후는 금리의 영향으로 향한다. 금리가 너무 높거나 너무 낮으면 물량이고 뭐고 상관없이 부동산 가격이 금리와 함께 간다. 대구는 수성구를 중심으로 부동산이 반등했다. 대구에 관심이 많겠지만 대구는 물량이 엄청 많아. 그런데 수성구가 반등한 건 물량으로 설명이 안 돼. ‘지방은 물량으로만 보면 돼요-‘라는 말은 틀린 얘기다. 서울은 입주물량이 40년만에 제일 적은데 왜 떨어져? -서울은 금리의 영향이 지배하고 있다. 금리가 너무 낮았던 시기가 2020년 4월이고, 금리가 너무 높았던 시기는 2022년 여름: (부동산 가격이) 급상승한 후 바로 빠진다. 전국이 모두 금리의 영향 속에 있다. 종합해보면 부동산 시장을 흔드는 것은 여러 요소가 있지만 핵심은 금리(금융시장)&수급(공간시장)이다. 지금은 금리가 너무 높기 때문에 물량과 상관없이 부동산 가격이 모두 내려가는 것이다. 왜 반등했지? 대출금리가 정점을 찍고 내려가니 물량과 상관없이 반등. 대구도 반발. 서울도 반발. 지금은 금리만 봐야 한다. 금리가 정상 범위 안에 언제 들어오는지. 부동산 시장이 정상적으로 되려면 부동산 금리를 봐야 한다. 그래서 파월의 입에 집중하고 있다. 드디어 6월부터 세 번 금리를 내린다는 얘기가 지배적이어서 금리와 수급이 양다리라면 – 금리가 워낙 세니까 낑낑거리며 뛰어다닌다(비유 어떻게 해요 선생님 ㅠㅠ) ‘깽깽’으로 다니던 아이가 힘들어 멈추는 순간 수급에 따라 뛰기도 하고 떨어지기도 한다. 금리가 예상대로 정상 범위 안에 들어오면 수급으로 간다. (딱 이해됩니다) 어떤 분들 얘기를 보면 물량과 아무 상관이 없고 금리가 중요하다는 분들이 있는데 단기적으로는 금리가 많이 줄어들 수 있지만 금리가 영향을 주는 기간은 그리 길지 않다. (위의 그래프를 보면) 17년-19년 사이에는 3개의 광역시 상승/2개의 광역시 하락했다. 2010년대 초에도 광역시끼리의 흐름이 달라서. 우리나라 금리는 전국이 같지만 부산은 오르고 서울은 내렸다. 그 사이에. 그런데 2020년 4월 이후에는 모든 광역시의 흐름이 동일하다. 폭은 다를지 몰라도 흐름은 같다. 그런데 2020년 4월 이후에는 지역마다 수급이 달라도 방향이 같다. 20년 4월 이후는 금리의 영향으로 향한다. 금리가 너무 높거나 너무 낮으면 물량이고 뭐고 상관없이 부동산 가격이 금리와 함께 간다. 대구는 수성구를 중심으로 부동산이 반등했다. 대구에 관심이 많겠지만 대구는 물량이 엄청 많아. 그런데 수성구가 반등한 건 물량으로 설명이 안 돼. ‘지방은 물량으로만 보면 돼요-‘라는 말은 틀린 얘기다. 서울은 입주물량이 40년만에 제일 적은데 왜 떨어져? -서울은 금리의 영향이 지배하고 있다. 금리가 너무 낮았던 시기가 2020년 4월이고, 금리가 너무 높았던 시기는 2022년 여름: (부동산 가격이) 급상승한 후 바로 빠진다. 전국이 모두 금리의 영향 속에 있다. 종합해보면 부동산 시장을 흔드는 것은 여러 요소가 있지만 핵심은 금리(금융시장)&수급(공간시장)이다. 지금은 금리가 너무 높기 때문에 물량과 상관없이 부동산 가격이 모두 내려가는 것이다. 왜 반등했지? 대출금리가 정점을 찍고 내려가니 물량과 상관없이 반등. 대구도 반발. 서울도 반발. 지금은 금리만 봐야 한다. 금리가 정상 범위 안에 언제 들어오는지. 부동산 시장이 정상적으로 되려면 부동산 금리를 봐야 한다. 그래서 파월의 입에 집중하고 있다. 드디어 6월부터 세 번 금리를 내린다는 얘기가 지배적이어서 금리와 수급이 양다리라면 – 금리가 워낙 세니까 낑낑거리며 뛰어다닌다(비유 어떻게 해요 선생님 ㅠㅠ) ‘깽깽’으로 다니던 아이가 힘들어 멈추는 순간 수급에 따라 뛰기도 하고 떨어지기도 한다. 금리가 예상대로 정상 범위 안에 들어오면 수급으로 간다. (딱 이해됩니다)

M(유동성), V(속도) 돈이 100만원 있는데 10바퀴 돌면 1000만원이다. 돈의 양과 돈이 돌아가는 속도의 곱은 =가격(P)과 수량(Y)의 곱과 같다. 집이 열 채 있고 *가격이 1억인데 =돈이 1억이 있고 *(V=10) 어느 순간을 보면, 사진을 딱 스틸컷으로 보면 V는 고정되어 있고, Y는 수량이 정해져 있으니까 -이 상황에서는 유동성과 가격이 같아진다. 유동성이 오르면 가격이 오르고, 유동성이 낮아지면 가격이 떨어진다. 청색(우리나라 주택의 시가총액)과 M2가 똑같이 가고 있다. 유동성이 늘어나려면 금리가 내려가면 된다. 돈 빌려서 투자도 하고 등등. 금리가 내려가면 돈이 많아지니까 물가가 올라가. 그럼 은행에 돈을 넣어두면 바보야. 물가는 계속 오르는데 돈으로 갖고 있으면 가치 저장이 안 되니까 쓰는 거야. 대출도 받고 집도 사는 등 비트코인과 주식은 금리 변화에 빠르게 움직이지만 부동산은 더디다. 최근 국토연구원 연구자료에 따르면 최근 아파트 매매가격이 금리 인하가 시작되면 아파트 가격이 거의 즉시 반응하고, 금리 인상이 시작되면 12개월 후 가격이 내려간다. 전세도 비슷하더라. 이런 보고가 있다. 전세는 몇 달 후에 나오는데요. 그러면 미국에서 6월에 금리를 내리면 그때쯤에 우리도 내린다는 얘기인데 우리나라도 즉각 반응할 확률이 높을까요, 낮을까요? M(유동성), V(속도) 돈이 100만원 있는데 10바퀴 돌면 1000만원이다. 돈의 양과 돈이 돌아가는 속도의 곱은 =가격(P)과 수량(Y)의 곱과 같다. 집이 열 채 있고 *가격이 1억인데 =돈이 1억이 있고 *(V=10) 어느 순간을 보면, 사진을 딱 스틸컷으로 보면 V는 고정되어 있고, Y는 수량이 정해져 있으니까 -이 상황에서는 유동성과 가격이 같아진다. 유동성이 오르면 가격이 오르고, 유동성이 낮아지면 가격이 떨어진다. 청색(우리나라 주택의 시가총액)과 M2가 똑같이 가고 있다. 유동성이 늘어나려면 금리가 내려가면 된다. 돈 빌려서 투자도 하고 등등. 금리가 내려가면 돈이 많아지니까 물가가 올라가. 그럼 은행에 돈을 넣어두면 바보야. 물가는 계속 오르는데 돈으로 갖고 있으면 가치 저장이 안 되니까 쓰는 거야. 대출도 받고 집도 사는 등 비트코인과 주식은 금리 변화에 빠르게 움직이지만 부동산은 더디다. 최근 국토연구원 연구자료에 따르면 최근 아파트 매매가격이 금리 인하가 시작되면 아파트 가격이 거의 즉시 반응하고, 금리 인상이 시작되면 12개월 후 가격이 내려간다. 전세도 비슷하더라. 이런 보고가 있다. 전세는 몇 달 후에 나오는데요. 그러면 미국에서 6월에 금리를 내리면 그때쯤에 우리도 내린다는 얘기인데 우리나라도 즉각 반응할 확률이 높을까요, 낮을까요?

빨강-서울 아파트 실거래지수/남색-M2 통화량 2006년부터 2008년까지는 M2보다 집값이 많이 올라 오랜 침체기를 벗어나 2013년부터 서서히 오르기 시작해 2022년 피크 때 M2를 따라가다 뚝 떨어진다. 여기서 할 얘기가 있는데 많은 분들이 M2와 부동산 분석을 같이 많이 하시는데요. M2는 한 번도 줄어든 적이 없다. 직선에서 거의 증가한다. (Y=aX) M2를 따라간다는 이야기는 부동산이 장기적으로 우상향할 것이라는 이야기와 같다. 그런데 우리가 내리는 아파트 가격은 내려가거나 오르니까. M2보다는 좀 더 정밀하게 볼 필요가 있다. 빨강-서울 아파트 실거래지수/남색-M2 통화량 2006년부터 2008년까지는 M2보다 집값이 많이 올라 오랜 침체기를 벗어나 2013년부터 서서히 오르기 시작해 2022년 피크 때 M2를 따라가다 뚝 떨어진다. 여기서 할 얘기가 있는데 많은 분들이 M2와 부동산 분석을 같이 많이 하시는데요. M2는 한 번도 줄어든 적이 없다. 직선에서 거의 증가한다. (Y=aX) M2를 따라간다는 이야기는 부동산이 장기적으로 우상향할 것이라는 이야기와 같다. 그런데 우리가 내리는 아파트 가격은 내려가거나 오르니까. M2보다는 좀 더 정밀하게 볼 필요가 있다.

위의 그래프를 회전을 시켜보면 위의 그래프를 회전을 시켜보면

돌려보면 -M2가 고정돼 있어 M2를 기준으로 아파트값(서울)이 오르락내리락한다. 경제 얘기할 때 사이클이 있다는 얘기-M2를 기준으로 사이클이 이렇게 생긴다. 근데 그 사이클이 너무 짧아졌어. 금리의 영향을 많이 받으면서. – 시간이 지날수록 대출이 늘고 있기 때문에 이 사이클이 점점 작아질 것이다. 그래서 우리는 이제 열심히 해야 해. 아무거나 함부로 사면 안 돼. 버틸 수만 있다면, 내가 산 집의 가격은 영원히 고정되어 있는 곳에서 M2는 장기적으로 늘어난대. 그러면 그냥 사놓고 기다리고 버틸 수 있으면 되는데, 그 버틸 수 있는 핵심이 (대출을 받으니까) 금리다. 아니면 대출을 받지 않으면 실거주. 그러면 고정금리. 고정금리로 해놓으면 금리가 오른다고 망하지는 않을 것이다. 금리 롤러코스터를 자주 탄다면 뭐 변동금리도 좋지만요. 지금 몇 년간은 변동금리가 유리할 수 있다. 지금은 취득세 문제나 여러 문제 때문에 다주택이 되는 것은 한계가 있다. 다주택으로 집을 사서 취득세, 복비, 부대비를 내려면 시간이 생각보다 오래 걸리기도 한다. 그러면 우리는 어떻게 해야 할까? 다주택은 살아남아야 한다. 채수를 줄여나가 똑똑한 곳으로 가는 것이 옳다. 1주택은 더 좋은 곳으로 갈아타는 것이 좋다. 무주택은 잘 골라서 개인적으로 지금의 서울이 바닥이라고 생각한다. 더 내려가기도 어렵고 폭등하기도 어렵다. 그렇기 때문에 지금 저리로 대출을 받아 사두는 것도 좋다. 그리고 긴 시간의 싸움이라는 생각으로 버티면 된다. 그러면 M2는 늘어나기 때문에 진폭은 있겠지만 시간이 지나면 모든 것이 해결될 것이다. 삼성전자 주식이 10만원->5만원 때문에 가슴 아프다면 5만원 이상 주고 산 사람들일 것이다. 그런데 삼성전자 주식을 10년 전 2~3만원에 산 사람들은 기분이 좀 나쁠 수 있지만, 내가 산 가격보다는 올라가 있으니 괜찮다. 이렇게 내가 집을 지금 10억짜리 집을 예전에 2~3억에 샀다면 괜찮아. 다주택자인데 간질간질해? – 공 1 이하라든가 비주택을 하면 되는데… 20년, 21년, 22년 봤잖아요. 지산/생숙/건1/오휘 다 해봤잖아요. 다 해봤는데 성과가 좋았어요? 돈이 꽉 차는 순서가 있어요. 위계 A가 차고. – B가 차. – C가 산다. 상품별로도 지역별로도. 이게 위계다. 상품간에도 위계가 있다. 신축이 올라야 구축이 오르고 아파트가 올라야 OP가 오르고 빌라가 오르고. 지금은 아파트인 만큼 유동성을 채우기에도 힘든 돈이지만 언제 공1까지, 빌라까지 돈이 꽉 찰까. 지금은 그런 걸 보고 있을 때가 아니라 똑똑한 곳으로 가야 해. 자산시장은 유동성이라는 물에 뜨는 배와 같다. 물을 채우면 밑에서 올라와. 밑에 있는 게 A급이야, A급 상품. 유동성 파티, 개집도 오른다. 그게 아니라. 지금은 아파트에 오르는 것도 힘든 시기다. (정리하자면) 비주택, 이상한거 건드리지마!!!! 돌려보면 -M2가 고정돼 있어 M2를 기준으로 아파트값(서울)이 오르락내리락한다. 경제 얘기할 때 사이클이 있다는 얘기-M2를 기준으로 사이클이 이렇게 생긴다. 근데 그 사이클이 너무 짧아졌어. 금리의 영향을 많이 받으면서. – 시간이 지날수록 대출이 늘고 있기 때문에 이 사이클이 점점 작아질 것이다. 그래서 우리는 이제 열심히 해야 해. 아무거나 함부로 사면 안 돼. 버틸 수만 있다면, 내가 산 집의 가격은 영원히 고정되어 있는 곳에서 M2는 장기적으로 늘어난대. 그러면 그냥 사놓고 기다리고 버틸 수 있으면 되는데, 그 버틸 수 있는 핵심이 (대출을 받으니까) 금리다. 아니면 대출을 받지 않으면 실거주. 그러면 고정금리. 고정금리로 해놓으면 금리가 오른다고 망하지는 않을 것이다. 금리 롤러코스터를 자주 탄다면 뭐 변동금리도 좋지만요. 지금 몇 년간은 변동금리가 유리할 수 있다. 지금은 취득세 문제나 여러 문제 때문에 다주택이 되는 것은 한계가 있다. 다주택으로 집을 사서 취득세, 복비, 부대비를 내려면 시간이 생각보다 오래 걸리기도 한다. 그러면 우리는 어떻게 해야 할까? 다주택은 살아남아야 한다. 채수를 줄여나가 똑똑한 곳으로 가는 것이 옳다. 1주택은 더 좋은 곳으로 갈아타는 것이 좋다. 무주택은 잘 골라서 개인적으로 지금의 서울이 바닥이라고 생각한다. 더 내려가기도 어렵고 폭등하기도 어렵다. 그렇기 때문에 지금 저리로 대출을 받아 사두는 것도 좋다. 그리고 긴 시간의 싸움이라는 생각으로 버티면 된다. 그러면 M2는 늘어나기 때문에 진폭은 있겠지만 시간이 지나면 모든 것이 해결될 것이다. 삼성전자 주식이 10만원->5만원 때문에 가슴 아프다면 5만원 이상 주고 산 사람들일 것이다. 그런데 삼성전자 주식을 10년 전 2~3만원에 산 사람들은 기분이 좀 나쁠 수 있지만, 내가 산 가격보다는 올라가 있으니 괜찮다. 이렇게 내가 집을 지금 10억짜리 집을 예전에 2~3억에 샀다면 괜찮아. 다주택자인데 간질간질해? – 공 1 이하라든가 비주택을 하면 되는데… 20년, 21년, 22년 봤잖아요. 지산/생숙/건1/오휘 다 해봤잖아요. 다 해봤는데 성과가 좋았어요? 돈이 꽉 차는 순서가 있어요. 위계 A가 차고. – B가 차. – C가 산다. 상품별로도 지역별로도. 이게 위계다. 상품간에도 위계가 있다. 신축이 올라야 구축이 오르고 아파트가 올라야 OP가 오르고 빌라가 오르고. 지금은 아파트인 만큼 유동성을 채우기에도 힘든 돈이지만 언제 공1까지, 빌라까지 돈이 꽉 찰까. 지금은 그런 걸 보고 있을 때가 아니라 똑똑한 곳으로 가야 해. 자산시장은 유동성이라는 물에 뜨는 배와 같다. 물을 채우면 밑에서 올라와. 밑에 있는 게 A급이야, A급 상품. 유동성 파티, 개집도 오른다. 그게 아니라. 지금은 아파트에 오르는 것도 힘든 시기다. (정리하자면) 비주택, 이상한거 건드리지마!!!!

영상이 위의 정리 내용 뒤에도 있지만 아래의 사연이므로 생략합니다. *요약금리가 집값을 결정하는 절대적 요소는 아니지만 지금은 시기적으로 금리와 집값이 함께하는 상황인데 곧 금리 인하래! 각자의 상황에 맞게 해야 할 일을 하자! (다주택/1주택/무주택)망고선생님 영상이 위의 정리 내용 뒤에도 있지만 아래의 사연이므로 생략합니다. *요약금리가 집값을 결정하는 절대적 요소는 아니지만 지금은 시기적으로 금리와 집값이 함께하는 상황인데 곧 금리 인하래! 각자의 상황에 맞게 해야 할 일을 하자! (다주택/1주택/무주택)망고선생님

누군가는 금리가 집값을 좌우한다!!!!!!!!!!!!! (폼무세들) 또 다른 사람들은 금리는 집값과 상관이 없다!!!!!!!!! (상승론자)라고 양극단에 치우쳐서 설명을 많이 하고 있었는데, 망고 선생님의 설명을 들어보니 그 주장이 어떻게 나왔는지, 그래서 현재 상황은 어떻고 앞으로 어떻게 대처해야 할지 방향이 정해져 있는 것 같습니다. 큰 그림이 보인다고 해야 되나? 결론이 뭐야? 망고 선생님 감사합니다. 이게 다 무료인가요? 감사 감사합니다. 누군가는 금리가 집값을 좌우한다!!!!!!!!!!!!! (폼무세들) 또 다른 사람들은 금리는 집값과 상관이 없다!!!!!!!!! (상승론자)라고 양극단에 치우쳐서 설명을 많이 하고 있었는데, 망고 선생님의 설명을 들어보니 그 주장이 어떻게 나왔는지, 그래서 현재 상황은 어떻고 앞으로 어떻게 대처해야 할지 방향이 정해져 있는 것 같습니다. 큰 그림이 보인다고 해야 되나? 결론이 뭐야? 망고 선생님 감사합니다. 이게 다 무료인가요? 감사 감사합니다.