‘잭파시의 부동산 톱다운 투자법’이라는 책에 따르면 부동산은 곧 금융이며 돈의 흐름과 깊은 관련이 있습니다. ‘M2’라는 유동성 지수의 변화와 서울 아파트 매매 지수는 매우 높은 상관관계가 있는 것으로 알려져 있습니다. KB에서 발표되는 서울 주택가격지수는 1986년 1월부터 발표되어 왔는데, 저는 이 지수와 M2YoY(M2의 전년 동월 대비 증가율)를 비교하여 엑셀로 그래프화해 보았습니다.
위의 그래프를 보면 먼저 IMF 경제위기가 있기 전과 후에는 M2 YoY의 평균 수치가 크게 다르다는 것을 알 수 있습니다.IMF의 고통을 겪고 또 그것을 극복하면서 대한민국이 개발도상국에서 선진국으로 부상하기 시작했다는 생각이 드네요. 어쨌든 예전과는 그 양상이 많이 다르기 때문에 IMF 이후를 더 중점적으로 봐야겠다는 생각이 들었어요.먼저 IMF 경제위기가 있었던 1998년 중반부터 2000년 초까지 약 1년 6개월 동안 M2 YoY는 급락했고, 서울 주택가격지수도 동반 하락했음을 알 수 있습니다. 그 후 2002년 말경까지 M2 YoY는 증가하고 주택 가격 지수도 상승하게 되는데 IMF의 극복 과정이었다고 생각됩니다.다음으로 2003년 초쯤부터는 다시 약 1년간 M2 YoY가 하락하게 되어 서울 주택 가격 지수는 정체기를 보입니다. 서울 아파트 매매가격지수는 2003년 11월부터 통계자료가 나오고 있는데, 2003년 11월 이후 통계를 이용해 다시 그래프를 그려봤습니다.
2003년 말 무렵부터 2008년 중반까지 M2 YoY는 상승 하는데 이 때 서울의 아파트 매매 가격 지수도 상승합니다.이후 다시 M2YoY는 하락하였고 2011년 중반에 바닥을 쳤는데, 아직 서울 아파트의 바닥은 오지 않은 상태입니다.M2 YoY가 바닥인 2013년 중순경 서울 아파트 매매 가격 지수는 바닥나게 됩니다.2013년 중반 이후 서울 아파트 값은 완만한 상승세를 보이고 있었지만, M2 YoY가 미에 바닥을 치고 정체기를 거치고 회복하는 2019년 말경부터는 폭발적인 상승세를 보였습니다.그리고 그 정점은 M2 YoY가 최고 점수를 받은 2021년 하반기이었습니다.2022년 상반기에는 M2 YoY가 대폭 하락했는데 이때 아직 서울 아파트 매매 가격 지수는 부러지지 않았으며 이 때가 절호의 매도 기회였던 셈입니다.앞으로는 어떨까요?2021년 하반기부터 2023년 중반까지 M2 YoY가 급락하면서 결과적으로 보면 2008년 중반에 M2 YoY가 최고 점수를 기록한 시점부터 2021년 중반에 다시 최고 점수를 기록할 때까지 약 13년 동안 한 사이클이 끝났다고 볼 수 있습니다.즉 2021년 하반기부터 다시 사이클이 시작됐다고 말할 수 있습니다.이렇게 보면 주식 차트와 닮은 점이 많습니다.주식 차트 분석에서는 하락한 길이 이상으로 밑바닥에서부터 수습이 가야 다시 그만큼의 상승이 나올 수 있다고 들었어요.그래서 내가 보기엔 지금은 M2 YoY가 상승세가 이어지는 상황인데 이것이 이어질 가능성이 높은 아니랍니다.아직 M2 YoY의 진정한 바닥이 온 것 같지는 않습니다.그리고 또 한가지 흥미로운 것은 M2 YoY가 2008년 중반 최고점에서 2011년에 바닥이 난 그래프의 길이와 이후 폭발적 상승이 일어나2019년경까지 그래프의 길이를 비교하면 거의 같습니다.그래서 이를 통해서 앞으로 예상하고 보면 앞으로 완만한 상승과 소폭 조정이 있을지도 모르지만, 폭발적인 상승이 일어나는 시기가 오는 것은 아직 더 상당한 기간이 필요하다고 볼 수 있습니다.#아파트#부동산#전망
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